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土地项目可行性研究报告

更新时间:2023-11-02 15:15:52 编辑:www.wenshu999.com

  导语:下面小编为您推荐,感谢阅读!

  决策背景及摘要

  一、外部环境 衡水具有丰富的水电资源及地热资源,全区无重大污染性企业,相对较小的城市体 量促使区内生活节奏放缓,加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位,为城区打造宜居城 市提供优良条件。衡水市具有优良的.地理位置,同时结合衡水湖旅游资源,为有效吸纳 周边目标人群定居城区创造可能,同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。 衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线,重点发展南部新城,项目地处衡水市 西开发区,地处政府规划西南居住区,未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态 园;从远期城市规划分析, “大衡水”的城市格局凸显,远期将形成主城区向衡水湖连为一 体的格局;路网方面,随着各交通线路的全部展开,将更大程度是吸纳郊县居民城区置 业,城市功能进一步加强。

  二、内部因素 从目前衡水市房地产市场分析得出,房地产市场的产品开发建设大同小异,同质性 较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测,作出准确的市场定位,调整 户型和面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小 项目风险。项目定位为“印象系列” 集合精品建筑及欧式文化景观核心优势,打造衡水 , 西南部的上品住宅。

  第一部分:项目概况

  一、 项目信息来源:

  衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍。项目位于衡水市区西南角,区域内市 政路网正在建设,东、南、西三侧道路正在施工,北侧紧邻宁安路。

  二、 宗地位置 (描述并附位置示意图、卫星地形图、宗地图、现场照片)

  三、 宗地现状 1、 四至范围:南至隆兴路,北至宁安路,康泰街以东,宝云大街以西。地块完整,无其他因素影响分割地块。

  2、 地势:地势平坦,地块方正规矩。

  3、 地面现状: 地块处于衡水市西开发区,政府已经收储,原为农业耕地,地面无建筑物,无文物 古迹、无水渠及较深沟壑、池塘,无高压线影响。目前地块为净地,地面无农作物,无 高压线;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。四周边界清晰,均为市政道路,东侧、南 侧、西侧地块目前未进行开发,北侧为工业园区。

  4、 地质情况: 场地土层深厚,地质结构稳定性好,抗震设防类别为丙类,抗震设防烈度为 7 度。 地下水质好,无洪涝盐碱威胁,适宜于房地产开发。

  四、 项目周边的社区配套

  1、 交通状况:交通便利,规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年 6 月底将竣工, 目前还未通公交。市内公交 6 路、12 路、13 路、14 路、15 路

  2、 教育:周边现有汇龙中学、衡水市第六中学,启明学校、珍宝街小学,衡水机 电工程学院、衡水交通职业技术学院。

  3、 医院等级和医疗水平:衡水五院、复明眼科医院。

  4、 大型购物中心、主要商业和菜市场:万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、 宝云街菜市场、忠义会馆。

  5、 文化、体育、娱乐设施:东临宝云高尔夫俱乐部。

  6、 公园:怡水公园

  7、 银行:中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社

  8、 邮局:无

  9、 其他:开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队

  五、 项目周边环境

  1、 治安情况:良好。

  2、 空气状况:空气质量良好。

  3、 噪声情况:无。

  4、 污染情况:无。

  5、 危险源情况:无。

  6、 周边景观:宝云塔坐落于项目地北侧。

  7、 风水情况:

  8、 近期或规划中周边环境的主要变化:目前还未出规划图。

  六、 大市政配套

  1、 道路现状及规划发展 :

  2、 供水状况:水

  3、 污水、雨水排放:雨水、污水经过市政管网处理

  4、 通讯(有线电视、电话、网络) :有线电视、电话、宽带网络。

  5、 永久性供电和临时施工用电:市政电网 6、 燃气:天然气管道 7、 供暖:市政集中供暖系统

  七、 规划控制要点

  1、 土地面积: 133320 平方米,折合 200 平方米。 平方米(含公建面积: 340095 平方米, 亩。

  2、 总建筑面积: 485222 其中:地上建筑面积: 配套面积: 6527 平方米)346632地下建筑面积: 3、容积率:2.6; 4、 建筑密度:30%89219 平方米

  5、 控高:90 米(规划控高) ;

  6、 绿化率:35%

  7、 其他 :无

  八、 土地价格 1.该土地价格:110 万/亩。

  2.该区域最近 2-3 块土地出让成交价格 序号 1 2 3

  第二部分:土地获取途径及措施

  1、土地获取方式 地块名称 2010-55 地块 位置 土地价格 成交时间 2011.5中华大街以东,滏阳河以南,南环以北 152 万/亩

  2、土地获取时间安排:

  3、土地获取的主要条件:

  4、合作方基本情况: (无合作方可不说)

  5、 合作方式: (同上)

  6、 付款方式及制约措施 :

  7、其它法律风险及规避措施:

  第三部分:市场分析

  一、 区域住宅市场成长状况 1、 区域住宅市场简述 本地块位于衡水市开发区南区,为衡水市新兴区域,目前生活配套略显不足,经济 发展水平较其他区域不高。但区域东北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区,分布有 宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目,其中宝云温泉花园、宝云花 园别墅、阳光花城为已入住社区,居住人群偏向中高端。紫阙台尚在建,为 9+1 电梯花 园洋房,目前售价已达 4000 元以上,多为改善型需求客户。区域东部在建腾达新城、 五洲国际官邸两个项目,项目体量较大,售价 3500 元/平方米左右,其中五洲国际官邸 以九大科技系统卖点入市,项目认可度尚可。区域西部项目较少,仅达观天下项目,且 距本地块较远。项目规划 6+1、高层、商业街等业态,自成一体,售价为 2900 元/平方 米左右。 2、 区域住宅市场各项指标成长状况(近 1-2 年) 开工量/竣工量 :约 150 万平方米/90 万平方米 销售量/供需比 :区域内刚性需求、投资型需求较少,多为改善型居住需求,因处 宝云高档生活区周边,区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高,目前在售 紫阙台、五洲国际官邸等项目销售情况良好。 平均售价: 3500 元/平方米 3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势: 区域市场为新兴发展区域,经济发展水平较老城区而言相对落后。 随着滨湖新区的规划建设,未来区域发展将继续南延,宁安路南将打通四条重点路 段至南环路,且周边企业搬迁后,项目南部片区将成为大规模住宅聚集地,生活配套将 逐渐完善,存在较大发展空间。

  二、 区域内重点项目分析

  项目

  项目周边开发在售楼盘图

  项目 所在地

  紫阙台

  腾达新城

  五洲国际官邸

  橄榄城

  开 发 区 永 兴 西 开 发 区 永 兴 开发区前进大 开发区胜利路与宝云 路 与 昌 明 大 街 路 与 宝 云 街 街与永兴路交 街交叉口德隆超市对 交 叉 口 东 行 交 叉 口 东 行 叉口西行 100 面 100 米路北 100 米 米

  建筑面积(万 23976 平方米 平方米) 容积率 建筑形态 2.10 9 层花园洋房

  400000 平方 1000000 平方 952000 平方米 米 3.20 米 3.00 2.38 20 栋高层

  6+1 及 6 栋 24 20 栋高层 层高层

  开盘时间 入住时间

  2010-09-02 一 2012-06-31

  2007-03-01 期 一期 2011.12 一 期 一期 2011-08-21

  二期 2012.12 2011-12-01 、 二期 2011-12 二期 2012-10 三期 2013-5 三期 2012-5

  平均价格

  4000

  3500

  3400-3600

  3500

  (元/平方 米) 付款方式 一 次 性 、 按 揭 一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭 30%首 40%首付 产品组成 30%首付 50%首付 付

  以大户型为主, 一室,二室, 一室,二室, 二室,三室 三室, 三室 三室,四室

  面积区间

  108-200 多 平 36-110 平 方 56-200 平方米 88-160 平方米 方米 米

  配套设施

  工商银行、中国银行、万德福、幼儿园汇龙中学、启明学校、英才学校、 市珍宝街小学、市职教中心、市五中、市六中南昊信息技术学校、开发 区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队、第五医院; 、复 明眼科

  医院

  总体评述

  品质楼盘, 包括 未 来 衡 水 最 社 区 配 套 完 小区配套设施齐全, 建材、 小区绿化 大 的 吉 美 超 善,户型设计 交通方便,周边配套 配套、 建筑质量 市 将 落 户 社 较好,引入九 齐全 等注重细节, 区,配套相对 大科技系统作 但 生 活 配 套 相 对 完 善 但 户 型 为卖点,为改 缺乏, 面向中高 设 计 比 较 老 善性住房,但 端 改 善 型 居 住 旧,楼盘品质 楼 间 距 过 小 人群。 较低。 (40 米左右) 。

  三、 区域市场目标客层研究 销售对象:第二、三次置业,为改善现有居住环境,要求建筑品质及社区环境;来 源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。 主力客户:客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。

  四、 目标市场定位及产品定位

  1、 市场定位 : 重点面向市场改善型需求消费群体。根据区域现状及未来发展趋势,针对周边物业 比较以及公司品牌树立需求,定位中高端宜居产品,建筑品质小高层、高层产品,户型 以小三室、三室为主,满足中高端消费群体改善型居住需求。

  2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 :

  第二、三次置业,为改善现有居住环境,要求建筑品质及社区环境;来源区域可由 新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场;行业以公务员、事业单位从业人员、六中 教师及家长为主。 3、 产品定位 定位中高端宜居产品,以建筑品质小高层、高层产品,户型以小三室、三室为主, 满足中高端消费群体改善型居住需求。

  第四部分:投资收益分析 见附件《宁安路项目测算》 。

  第五部分:综合分析与建议

  一、优势: 教育——周边具备丰富人文教育资源。 景观——距衡水市滏阳河 1 公里,环境优美。 道路——规划后周边道路状况好,交通出行较为方便。

  二、劣势: 环境——周边主要为工业园区,影响居住品质。 商圈——区域市场为新兴发展区域,经济发展水平较老城区而言相对落后,商业价 值小。

  三、机会: 宏观市场——城市经济状况飞速发展,大市场环境背景良好。 未来都心——市政府南迁,同时随着城市拆迁及建筑步伐加快,该片区将是城市未 来的居住生活区。周边有大量拆迁空地,未来市场竞争激烈。 营销策划——市场整体开发水平较低,产品同质化严重,营销手段雷同,为本项目 开发创新提供了非常大的操作空间;

  四、结论和建议(必须有每亩土地取得最高价建议) 项目从地块儿面积、形状以及地块单价均符合安联集团土地获取战略思路,可为冀 安联集团带来品牌提升和较大经济效益,能够保障衡水公司的持续发展。